実家が土地持ちでもない限り、多くのサラリーマンにとって「アパート経営」といっても決して身近な投資と思えないのではないでしょうか？
しかし今、アベノミクスを端に発する大胆な金融緩和政策によって、足下では円安と株高が進み、更にインフレ目標を掲げる現政権下において大きく市場が動きつつある中、インフレに強い投資施策として「アパート経営」が注目を集めつつあります。
ここでは、なぜアパート経営が不動産投資の手法として、注目を集めているのか、そしてアパート経営の中でも、“新築アパートが買い”と考えられる理由を世情の動向を通じて解き明かしていきたいと思います。
インフレ時代に強みを持つアパート経営
そもそもインフレとは、モノの価値が上がり、お金の価値が下がる、という経済現象のことを指します。 現在、安倍政権と日本銀行は「2年以内に2％のインフレ達成」を目標に、日銀の黒田総裁が「次元の違う金融緩和」と表現する大胆な策を講じています。市場に流通する国債の大半を日銀が買い占め、銀行の資金を増やし、よりリスクのある資産運用へと振り向けることがその狙いです。これによって株価は上昇し、大手企業の中には賃上げを発表するところも出ています。
インフレが何を意味しているかというと、例えば100万円で購入できたモノが、インフレ率2％の時代では、102万円出さなければ買えなくなるということになります。
ということは、100万円銀行預金をしていたとして、金利が仮に1％の場合、1年後の預金残高は101万円です。しかしインフレ率が2％の場合、実質的な価値としては99万円程に目減りしてしまっていることになります。
先述した通り、インフレ時代では、お金の価値が下がり、モノの価値が上がるワケですから、インフレ時代に有効な投資方法としては、債券や保険、定期預金など貨幣価値に左右される金融商品ではなく、インフレ率と同じように資産価値が増大する商品を持つことになります。
アパート経営の場合、土地という実物資産を運用する形になりますので、安倍首相が唱えるインフレ目標に対しても、土地価格の上昇という形で抗インフレ力を持っています。
融資先を求めて不動産会社へと向かう金融機関
インフレ時に不動産が強みを発揮することから、日銀から実際の需要量よりも多くの資金供給をされた金融機関は融資先として不動産に対して貸出態度を緩めつつあります。
また、地方銀行を始めとする金融機関が国債を買えないため、なかば強制的に新たな運用先を探す必要にかられ、結果的に投資用不動産ローンへ流れているという背景も存在します。不動産価格の値上げを目論み、日銀がREIT（不動産投信）の購入額を増額したことも、この流れに拍車をかけている一因と言えます。
さらに、金融機関のリスク計算では、住宅ローンよりも投資用不動産ローンの方がローリスクであるとしています。これは借主のリストラなどにより、融資の焦げつきが発生する可能性が高い住宅ローンに比べ、投資用不動産ローンは物件からの家賃収入とオーナーの資産の2つの財布があるので、デフォルトが少ないと考えられるためです。
そうした背景もあり、金融機関からの融資のハードルは下がり、不動産投資用のローンの金利も記録的な水準で下がってきているのです。
ちなみに2010年頃の多くの金融機関が4％台のローンしか提示しなかった時期に比べると、今では条件次第で1％代のローンを提示する金融機関もあります。
不動産投資において1％の金利の違いは、キャッシュフローに非常に大きな違いをうみます。
例えば、5000万円の借り入れを30年間で支払うとすると、金利3％の場合と2％の場合では1000万円近くの違いが出てきます。
限り無く金利が低く有利な条件で融資が受けられる今、インフレ政策下においても資産価値を増大させることができる「アパート経営」は一般的なサラリーマンにとっても、実は身近で堅実な資産づくりのための選択肢として考えられる時代にあるといえます。
窓口となる不動産会社による違い
物件を購入するにあたって、どの不動産会社を選んでも一見大差ない様に感じます。しかし実は、同じ物件を購入する場合でも、窓口となる不動産会社によって金利が大きく異なって来るということはあまり知られていません。
住宅ローンは個人審査が中心ですが、投資用ローンは物件審査が中心です。つまり、金融機関は購入した「人」ではなく、窓口となった「不動産会社」を見ています。
銀行からすると、不動産会社の信頼性が高くなるほど、金利を下げられるということになります。また、多くの物件を扱っている不動産会社ほど、“お得意様”として金利を優遇していきます。つまり、物件の買い主からすれば、実績のある不動産会社を選ぶことで、その会社が受けている金利優遇を享受できるというメリットがあるのです。
具体的に言えば、その金利差は最大で3％以上にもなります。例えばローンの金額が5000万円の場合、30年間の返済総額に3000万円以上の差が出てきてしまいます。不動産会社によっては業界最安水準である1％台の金利で物件を提供しているところもあります。同じ物件を購入するならば、こういったメリットにも気を配ることが賢い選択と言えそうです。
実績があり、金融機関からの評価も高い不動産会社を選ぶことが、アパート経営の成功の秘訣を握っているといっても過言ではないのです。
なぜ新築アパートなのか？
アパート経営を成功させるために、最も重要なことは、キャッシュフローをいかにして最大化させるか、という考え方が決め手となります。そのように考えると、金融機関から受ける融資の金利が低い現在においても、少しでも低い金利で長期間ローンを設定できたほうが有利になります。
そこで重要になってくるのは投資対象となる物件が、金融機関から高く評価され融資先として信頼してもらうことです。
中古アパートは、ランニングコストが見えづらく、購入時に思いがけずリフォーム費用がかかったり、悪質な入居者に居座られていたりと、不確実性な要素が多く、物件単体で見た時に、金融機関から評価を受けづらいのが現状です。
それに対して新築は最新の設備や、トレンドに合った間取りなど、入居需要に見合った物件を作れる事から、金融機関から有利な条件で融資を引きやすくなっております。
また税金対策上も、新築の方が有利と考えられます。中古だと既に築年数が経過しているため、購入してからの減価償却年数が少ないため、早い時期に税金が上がってきてしまいます。
減価償却年数とは、長期間にわたって使用される固定資産の取得に必要とした支出を、その資産が使える機関にわたって申請できる仕組みです。
これは法律で耐用年数として決められており、木造アパートの場合22年となります。したがって築10年のアパートを購入すると、最初の12年しか節税対策がとれなくなってしまうということです。
購入価格自体は中古の方が新築より安くなりますが、最も重要なキャッシュフローを考えると、新築の方が有利なのは明らかです。
有利な条件で融資が得られる今、アパート経営をはじめるのであれば、信用できる新築アパートの方がやはり、お勧めといえるでしょう。
買うなら今、目前に迫った消費税10％の現実
マスコミでも連日大きく取り扱われておりますが、2014年4月以降から消費税が増税されました。2014年4月には現状の5％から8％に、さらに、2015年10月からは10％へと段階的に引き上げられる予です。
当然、消費税が増税されると、アパートのように購入する商品が高額になるほど税額も大きくなります。
例えば、5000万円の費用をかけてアパートを建築する場合、現状の5％であれば250万円の消費税がかかり、8％になると400万円、10％になったら500万円も支払うことになります。たった1年たらずでこれほど金額が変わってくるのであれば、やはり増税前にアパートは購入すべきだと考えられます。
家具や家電製品と違って、建物は契約してすぐに引き渡されるというわけではありません。アパートの建築には、消費税増税にともなう「経過措置」とうい期間が設けられます。
アパート経営のための物件購入は、とても大きな投資となりますので、よく検討することはとても大事です。ただ一方で景況や法制の変化によって得られる利益がスピード感を持って変化していくことも事実であり、少なくともアパート経営を始めるなら、今が絶好のタイミングであることには間違いないと考えられます。
いつ始めるべきか1人で悩んでいるのであれば、早々に弊社へお問い合わせください。お話を聞いた上で検討してみるのも有効かと思います。
